单位向员工低价售房，所得税应该怎么算？公司和个人差别有点大

单位向员工低价售房，看似简单的福利行为，却暗藏复杂的税务处理问题。这种做法不仅涉及企业所得税和个人所得税，还可能牵扯到增值税、土地增值税等多个税种。如何正确计算和缴纳相关税款，成为企业和员工共同关注的焦点。

从公司的角度来看，低价售房给员工可能带来额外的税务负担。根据《企业所得税法实施条例》第二十五条，企业将自产或外购的资产用于职工福利，应视同销售。这意味着，即使公司以低于成本价向员工售房，也需要按照市场价格计算应税收入。例如，某公司以2700元/平方米的价格向员工出售房屋，而该房屋的建造成本为3000元/平方米，市场价为4500元/平方米。在这种情况下，公司需要按照4500元/平方米的价格计算应税收入，而不是实际的销售价格。

对于个人而言，低价购房可能带来意想不到的个人所得税负担。根据财税[2007]13号文件，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。以每套商品房100平方米计算，如果销售价款为27万元，成本为30万元，那么职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额为3万元，即计税基数为3万元。按照个人所得税法规定的税率表，这笔差价可能需要缴纳数千元的个人所得税。

值得注意的是，个人所得税的计算方法与全年一次性奖金类似。具体来说，应先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。这种计算方法可能会导致税负高于预期，需要员工特别注意。

以某公司为例，该公司决定面向内部员工优惠销售商品房，对于有5年以上工龄的员工以正常销售价格的60%为内部优惠价格，即2700元/平方米。对于5年以下工龄的员工以正常销售价格的80%为内部优惠价格，即3600元/平方米。在这种情况下，5年以下工龄的员工由于购房价格高于建造成本，不需要缴纳个人所得税。而5年以上工龄的员工则需要按照“工资、薪金所得”计算缴纳个人所得税。以每套100平方米的房屋计算，5年以上工龄的员工需要缴纳约4375元的个人所得税。

面对复杂的税务处理问题，企业和员工都需要注意以下几点：

1. 仔细研究相关税法规定，确保操作合规。

2. 在制定低价售房方案时，充分考虑税务影响，做好成本和收益的权衡。

3. 员工在享受福利的同时，也要关注潜在的税务负担，做好财务规划。

4. 如有疑问，及时咨询专业税务顾问，避免因理解偏差导致的税务风险。

单位向员工低价售房，本意是提供福利，增强员工归属感。然而，如果不注意税务处理，可能会适得其反，增加企业和员工的负担。因此，企业和员工都应该重视这一问题，确保在享受福利的同时，也能合规纳税，避免不必要的税务风险。