人口巨变对房价的影响，对比日本东京，未来我国哪些城市房价会涨

人口负增长时代来临，中国房地产市场正面临前所未有的挑战与机遇。2023年，中国人口比上年末减少208万人，连续第二年出现负增长。这一趋势引发了人们对房价走势的广泛讨论。然而，人口变化对房价的影响并非简单直接，而是通过复杂的机制发挥作用。

首先，人口变化对房价的直接影响有限。美国Freddie Mac的研究显示，人口每增加1%，房价仅上涨0.03%。相比之下，人均收入的变化对房价的影响要大得多，人均收入每增加1%，房价就会上涨约1.5%。这意味着，单纯的人口增长并不能直接推动房价上涨，关键在于人口增长是否能带来经济活力和收入增长。

其次，人口变化会通过影响人均住房存量间接影响房价。如果人口增长导致人均住房存量下降，可能会推高房价。但值得注意的是，中国城镇化进程仍在持续推进。2023年，中国城镇化率达到66.16%，比上年提高0.94个百分点。这意味着，尽管全国人口总量下降，但城镇人口仍在增长，为房地产市场提供了需求支撑。

在人口负增长的大背景下，中国城市间的人口格局呈现出显著分化。一线城市和部分强二线城市如合肥、郑州、杭州、成都等，2023年常住人口增量均超10万人，人口集聚情况突出。这些城市由于经济活力强、就业机会多，仍能吸引大量人口流入。相比之下，一些三四线城市则面临人口流失的挑战。

人口结构变化也将对不同城市房价产生差异化影响。以在园幼儿数量为例，2023年几乎所有样本城市在园幼儿人数均同比下跌，降幅均超过5%。这反映出年轻家庭数量的减少，可能会影响未来刚需住房需求。然而，核心城市如西安、杭州、武汉等，在园幼儿数量降幅相对较小，显示出更强的人口吸纳能力。这些城市年轻家庭的稳定流入，为未来住房需求提供了支撑。

值得注意的是，经济发展水平和收入增长才是影响房价的关键因素。日本的经验表明，房价与人均收入有很强的相关性。2012年以来，随着日本经济逐步复苏，东京房价也企稳回暖。2013-2023年，东京土地价格年化增长率达4.45%。这一趋势与中国核心城市的情况相似，经济发展和收入增长为房价上涨提供了坚实基础。

综上所述，未来中国房价走势将呈现明显的分化态势。一线城市和部分强二线城市由于人口持续流入、经济活力强、住房需求旺盛，房价仍有上涨空间。而三四线城市则需要依靠城镇化进程和本地经济发展来支撑房价。同时，人口结构变化也将对不同城市房价产生差异化影响。在人口负增长的新时代，房地产市场的健康发展需要更加注重供需平衡和结构优化，以适应人口变化带来的新挑战。