房价何处寻底？195个房价周期的大数规律

2024年，全球房地产市场正面临着前所未有的不确定性。在美国，抵押贷款利率和房价创下历史新高，库存紧张；在中国，房地产市场持续低迷，多地房价出现下跌。面对这种局面，人们不禁要问：房价何时见底？要回答这个问题，我们需要回顾历史，探寻房价周期的规律。

根据长江宏观于博团队的研究，1970年以来，全球58个经济体共经历了195个房价周期，其中包括29个大型房价泡沫和39个小型房价泡沫。这些周期为我们提供了宝贵的历史数据，帮助我们理解房价波动的规律。

研究发现，大型房价泡沫大约需要6年时间才能止跌，实际房价的最深跌幅中位数在40%左右。相比之下，小型房价泡沫的止跌时间约为4.25年，实际房价跌幅中位数为22%。这意味着，一旦出现房价泡沫，市场需要相当长的时间才能恢复平衡。

然而，房价的下跌进程并非完全由上涨进程决定。驱动房价上涨的因素（如经济增长）与导致房价下跌的因素（如银行业危机）可能并不相同，这使得房价的涨跌呈现出不对称的特点。

那么，是什么因素决定了房价的走势呢？任泽平等人提出的“房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架为我们提供了一个清晰的视角。

从长期来看，人口迁移的趋势对房价有着决定性的影响。研究表明，人口向大都市圈集聚是国际城市化的基本规律。以美国、日本等国为例，城市化过程大致可分为两个阶段：第一阶段是人口从农村向城市迁移，不同规模的城市人口都在扩张；第二阶段则是人口向大都市圈及卫星城迁移，一些中小型城市增长放缓甚至净流出，而大都市圈人口比重继续上升。

中期来看，土地供应政策对房价有着重要影响。长期以来，中国实行“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的城镇化战略，导致土地供给向三四线城市倾斜，而人口却向大都市圈集聚，形成了人地分离、土地供需错配的局面。这是当前一线和部分热点二线城市房价泡沫、三四线库存泡沫的根源。

短期内，金融政策，特别是利率政策，对房价的影响最为直接。以美国为例，2023年11月初，30年期平均抵押贷款利率达到7.69%，接近20年来的高点。高利率增加了购房成本，减少了购房者购买力，导致需求减少并对房价施加下行压力。

展望2024年及未来几年的房价走势，我们可以做出以下预测：

首先，全球主要经济体的房价增长将保持温和。在美国，房价增长预计将保持在低至中等单位数的速度。在中国，房价可能继续保持平稳或略有下降。Zillow预测，未来一年美国房屋价值将增长5.5%，低于2021年的16.9%增长速度。

其次，高抵押贷款利率、房屋供应增加、需求减少和购房者支付能力挑战等因素将共同作用，使房价面临下行压力。但专家普遍认为，未来五年不会出现类似于2008年的房地产市场崩溃，因为当前的经济环境和金融部门更加稳定。

最后，对于购房者和政策制定者而言，理解房价周期的规律至关重要。购房者需要根据自身的财务状况和长期规划做出决策，而不是盲目追涨杀跌。政策制定者则需要在促进房地产市场健康发展和防范系统性风险之间寻求平衡，避免过度干预或放任自流。

总的来说，房价的波动是经济周期的必然表现。理解房价周期的规律，把握影响房价的关键因素，将有助于我们更好地应对当前的市场不确定性，做出明智的决策。