老物业不走新物业难上岗，这个小区也遇到了新老管家难交接问题

“换个物业为什么那么难？”这是许多小区业主的共同困惑。近年来，因更换物业引发的纠纷屡见报端，物业交接难已成为困扰许多小区的顽疾。

物业交接难的原因是多方面的。首先，业主参与度不高是首要障碍。根据民法典规定，更换物业需要专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。这一高标准在实际操作中往往难以达到，尤其是老旧小区，老年人和不在小区居住的业主较多，组织召开业主大会难度很大。

其次，原物业公司拒不退场是另一个主要原因。一些物业公司基于多方利益考虑，以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由，拒不与新物业公司办理交接手续，阻挠新物业公司进场服务。例如，北京市朝阳区某小区在更换物业时，原物业公司就以业主未交物业费为由拒绝退出，导致新物业公司无法进场，小区管理陷入混乱。

此外，历史遗留问题也是物业交接难的重要因素。一些小区存在产权纠纷、物业管理用房归属不明等问题，新物业公司难以平衡资金，接管即亏损，导致积极性不高。陕西省西安市一小区在更换物业时，就因原物业公司拒不解决消防设备、地库风机、绿化补种等遗留问题，导致新老物业公司僵持不下，新物业公司未能如期进场。

物业交接难不仅影响小区正常管理，还可能引发更多矛盾。一些小区因物业交接不畅，出现两家物业公司同时管理的混乱局面，导致服务质量下降，居民生活受到影响。更有甚者，个别小区因物业交接问题引发冲突，影响社会稳定。

要解决物业交接难的问题，需要多方共同努力。首先，政府相关部门应完善相关法律法规，明确物业交接的具体流程和各方责任。如《北京市物业管理条例》规定，物业服务合同期限届满前6个月，业主委员会应当组织业主共同决定续聘或另聘物业服务人，并要求原物业服务人在接到解聘通知后30日内履行交接义务。这一规定为物业交接提供了明确的时间表和操作指南。

其次，应规范业主大会的成立及运作，提升业主组织能力。可以通过完善《业主大会议事规则》示范文本，明确业主大会的决策范围和程序，确保业主大会决议的合法性和有效性。同时，可以考虑提高业主委员会的成立比例，或通过基层政府组织工作干预，以满足召开业主大会的条件。

再者，物业服务企业应增强法律意识和风险意识。被解聘后依法退出是企业的法定义务，拒不退出不仅违法，还可能面临法律制裁。新选聘的物业服务企业也应依法接管，不得强行接管。

最后，业主委员会应提升专业能力，切实保护业主合法权益。在物业交接中，业主委员会应明确自身责任，熟悉交接流程和内容，确保交接工作顺利进行。

物业交接问题实质上是多方利益的博弈。只有政府、物业服务企业、业主委员会和广大业主共同努力，才能破解物业交接难的困境，实现小区管理的平稳过渡，为居民创造更好的生活环境。