二手房买卖满五唯一、满二唯一能免税，究竟免得什么税？

二手房交易中，“满二唯一”和“满五唯一”是两个常见的概念 ，它们不仅关系到买卖双方的税费负担，也直接影响着二手房市场的供需关系和价格走势。

“满二唯一”指的是个人购买住房满两年以上（以缴纳契税日期为准），且该住房为家庭在省市内唯一住房。根据国家税务总局的规定，大部分城市个人转让不满两年的住房，需要缴纳住房出售总价的增值税，而增值税的税率通常为5%。因此， “满二唯一”的房产可以免征增值税。

相比之下，“满五唯一”则要求个人购买住房满五年以上（同样以缴纳契税日期为准），且该住房为家庭在省市内唯一住房。在这种情况下，不仅可以免征增值税，还可以免征个人所得税。根据北京市的规定，房东转让房产不满五年或者满五年不唯一时，如房屋原值明确，票据齐全，转让住房个税可按(转让价-房屋原值-缴纳税金-合理费用)20%的方式进行计算；如不能准确估算房产原值，地方政府按照住房转让收入的1%-3%来征收。

从税费负担的角度来看， “满五唯一”的房产无疑更具吸引力。 以一套总价500万的二手房为例，如果该房产“满二唯一”，可以免征25万元的增值税；但如果“满五唯一”，则可以额外免征约10万元的个人所得税（假设按转让收入的2%征收）。这意味着，“满五唯一”的房产可以为卖家节省约35万元的税费，这无疑是一个不小的数字。

然而，我们也要看到， 这些政策对二手房市场的影响是复杂的 。一方面，免税政策可能会刺激卖家更倾向于持有房产更长时间，从而减少市场上的房源供应。另一方面，对于买家来说，购买“满五唯一”的房产意味着可以避免承担高额的税费，这可能会提高这类房产的市场需求和价格。

对于购房者来说，在选择二手房时，应该综合考虑房产的税费负担、地理位置、房龄等因素。虽然“满五唯一”的房产在税费上更具优势，但也要注意这类房产可能因为稀缺而价格较高。对于卖家而言，则应该根据自己的实际情况和未来规划，合理安排房产的持有时间和交易时机。

总的来说，“满二唯一”和“满五唯一”政策体现了政府在调节房地产市场、鼓励长期持有房产方面的意图。这些政策虽然在一定程度上增加了二手房交易的复杂性，但也为买卖双方提供了更多的选择空间。在当前的市场环境下，无论是购房者还是卖家，都应该对这些政策有清晰的认识，并据此做出更明智的决策。