香港住宅“去库存”终见效，未来涨还是跌？

香港楼市在经历了一番火爆的销售行情后，潮水逐渐退去。自2月28日香港全面“撤辣”以来，楼市经历了短期刺激后开始降温。香港土地注册处数据显示，今年6月香港住宅楼宇买卖合约数量为3856套，环比下降30.5%，较今年4月的成交高点8551套腰斩。

“撤辣”政策短期内确实刺激了楼市交易。香港土地注册处数据显示，香港住宅楼宇买卖合约数量从2月的2375套上涨至3月的3971套，并在4月创下8551套的成交高点。美联物业的统计数据显示，撤辣后3个月（2024年2月28日~2024年5月26日），一手住宅成交量达到7314宗，而撤辣前3个月仅为1952宗，前者是后者的3.7倍。

然而，这种火爆局面并未持续。5月，香港住宅楼宇买卖合约数量从4月高点下降至5546套，6月进一步下降至3856套，与今年1月的成交水平相当。美联物业首席分析师刘嘉辉分析称，目前一手市场数据的回落属于正常情况，虽然近期出现回落，但整体楼市销售数据仍远高于去年同期，上半年的一手楼盘销售量已达到2023年全年销量的80%~90%。

在这一过程中，内地投资客扮演了重要角色。美联物业数据显示，今年第一季内地买家的一手注册量占比为37.2%，4月进一步上升至44.2%；一手注册金额也从一季度的49.5%上升至4月的57.1%。仲量联行曾指出，楼价3000万港元以上的豪宅新盘，内地买家占比由去年10月前的少于一半，攀升至近期的约70%。

然而，这波来自内地的潮水来得快，退得也快。香港房产中介公司品正置业总经理伊娜表示，“近期以投资为目的的内地购房者大幅缩减，而刚需购房者的需求仍然稳健。根据公司目前接触的客户分析，购房者中40%为投资需求，而60%为刚需。”

香港楼市面临的挑战不容忽视。首先是高利率环境。目前香港的新房按揭贷款利率大约为4.125%，对投资者而言负担较重。其次是库存压力。刘嘉辉预测，“香港主要的开发商目前正在去库存阶段，需要至少半年到一年时间才能消耗掉过剩的库存。”

展望未来，香港楼市走势仍存在不确定性。刘嘉辉预计，全年楼市价格将会上下波动0.5%左右，之后几个月的新房市场销售额可能会稳定在1000宗/月左右。仲量联行香港主席曾焕平的预测则更为悲观：今年下半年中小型住宅价格预计将下跌约10%，豪宅价格将因新供应量增加而下跌5%至10%。

总的来说，香港楼市正在经历一个调整期。短期内，“撤辣”政策带来的刺激效果正在减弱，内地投资客的热情也在消退。长期来看，高利率、库存压力等因素仍将制约楼市表现。对于有意在香港置业的买家来说，现在或许是观望的好时机。