房贷利率继续下调，能启稳房价了吗？是不是已经到底了？

2024年8月，全国银行间同业拆借中心公布新版贷款市场报价利率（LPR），1年期品种报3.35%、5年期以上品种报3.85%，均较上月保持不变。这标志着自2023年下半年以来的房贷利率下调趋势暂时告一段落。然而，这并不意味着房贷利率已经触底。

自2023年下半年以来，中国多个城市陆续下调房贷利率。以北京为例，首套房贷利率重回“4时代”，而山东济宁、广东清远等地甚至重回“3时代”。据贝壳研究院统计，2023年9月，其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套房贷利率为4.91%，较去年最高点分别回落159BP、108BP。

房贷利率下调对购房者产生了显著影响。以首套房100万元商业贷款本金、30年期等额本息还款为例，9月份部分城市首套房贷利率同比降幅达166BP，平均每月可减少月供约1013元，需偿还的利息总额减少约36万元。这不仅减轻了购房者的还款压力，也刺激了部分购房者考虑提前还贷。

然而，房贷利率下调是否能稳定房价仍存在不确定性。东方金诚宏观首席分析师王青指出，当前的重点是引导企业和居民信贷利率跟进下调。考虑到现阶段宏观经济总体上保持着回升向好势头，各类风险得到有效控制，货币政策有条件坚持稳健基调，连续下调政策利率并引导LPR报价跟进连续下调的必要性不大。

展望未来，LPR报价是否还会持续下降？招联首席研究员董希淼表示，虽然当前利率下降面临内外部双重约束，但通过调降政策利率引导市场利率下行，仍然具有现实必要性。从内部看，当前我国经济下行压力仍然较大，市场对降息呼声较高。通过降低LPR，引导贷款实际利率下行，有助于降低经营主体融资成本，提振有效融资需求，促进经济加快恢复回升。

值得注意的是，8月LPR报价保持不变，符合此前市场的普遍预期。这表明当前的房贷利率水平已经相对合理，短期内没有进一步下调的必要。但展望未来，LPR报价仍有一定下调空间。民生银行首席经济学家温彬指出，严禁“手工补息”监管持续和7月存款挂牌利率再次下调，使得银行负债成本总体继续改善，也为LPR报价再次下调创造一定空间。

总的来说，本轮房贷利率下调是政策层面对房地产市场的精准调控。通过降低房贷利率，既减轻了购房者的还款压力，又在一定程度上刺激了购房需求，有助于稳定房地产市场。但同时也要看到，房价走势受多种因素影响，仅靠降低房贷利率难以从根本上解决房地产市场的结构性问题。未来，政策制定者还需要在增加住房供给、优化住房结构等方面继续努力，以实现房地产市场的长期健康发展。