【实务】企业房产，既有自用也有出租，涉及哪些税费？

企业房产既有自用也有出租，涉及的税费种类繁多 ，对企业经营产生重大影响。以房产税为例，自用部分按房产原值的1.2%缴纳，而出租部分则按租金收入的12%缴纳。这种差异化的计税方式给企业带来了不小的负担。

以一家国内成熟的非上市商业地产集团为例，其 房产税占总税金的比例高达52.66% 。这意味着，房产税已成为企业最大的税负来源。更值得注意的是，这种高税负不仅影响了企业的利润空间，还挤压了行业的投资回报率。数据显示，商业地产行业的投资回报率甚至低于10年期国债利率。

除了房产税，增值税也是企业不可忽视的税种。企业出租房屋取得的收入需按“现代服务-租赁服务”缴纳增值税，一般纳税人适用税率为9%，小规模纳税人则为5%。这意味着， 企业不仅要承担高额的房产税，还要缴纳不菲的增值税 。

企业所得税则是另一个重要税种。 企业从房屋出租中获得的收入需计入应纳税所得额，并依法缴纳企业所得税 。根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额，按适用税率计算缴纳企业所得税。

此外， 企业还可能需要缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加和城镇土地使用税等 。这些税种虽然单个来看金额不大，但累积起来也会对企业造成不小的压力。

面对如此繁重的税负，企业该如何应对？首先，企业应加强对税法的学习和理解，确保合法合规经营。其次，企业可以考虑优化资产结构，合理规划房产的自用和出租比例。最后，企业还可以积极关注税收优惠政策，如符合条件的小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户可以享受减半征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税等优惠。

总的来说，企业房产既有自用也有出租，涉及的税费种类繁多，对企业经营影响重大。企业应全面了解相关税法，合理规划资产结构，积极利用税收优惠政策，以减轻税负压力，提升经营效益。