买卖商业用房应当如何缴税？

买卖商业用房涉及多种税费，主要包括增值税、个人所得税、土地增值税和印花税。这些税费的计算方法和税率各不相同，需要仔细了解和计算。

增值税是买卖商业用房时需要缴纳的主要税种之一。根据相关规定，个人出售商业用房的增值税应以全部价款减去购置原价后的差额按5%的征收率计算。具体计算公式为：应纳税额 = （全部价款和价外费用 - 不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%。

个人所得税是另一个重要的税种。个人转让商业用房的个人所得税应按“财产转让所得”项目计征，税率为20%。具体计算公式为：应纳税所得额 = 转让财产的收入额 - 财产原值 - 转让过程中缴纳的税金和合理费用。需要注意的是，个人所得税的应税收入不含增值税，且计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

土地增值税的计算相对复杂。首先需要计算可以扣除的项目金额，包括取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金等。然后计算收入减去扣除项目金额后的增值额，再根据增值额占扣除项目金额的比例确定适用税率，最后计算出应缴纳的土地增值税。

印花税的计算相对简单，按个人名下的商业用房转让交易金额的万分之五缴纳。

以一个具体的案例来说明税费的计算过程。假设李先生2018年在省会城市购入一间商铺，含税单价3.15万元/平米，总面积1000平米，缴纳契税90万元，发生装修成本50万元。2020年7月，李先生以含税价格3.675万元/平米出售该商铺，支付过户费5000元。那么，李先生在转让过程中应缴纳的税费如下：

增值税：（3.675 - 3.15）/ 1.05 * 1000平米 * 5% = 25万元
城建税：25 * 7% = 1.75万元
教育及地方教育附加：25 * （3% + 2%）= 1.25万元
印花税：3675 * 5 / 10000 = 1.84万元
土地增值税：扣除金额 = （1000 * 3.15 / 1.05 + 90 + 50 + 1.75 + 1.25 + 0.50 + 1.84）= 3145.34万元；增值额 = 3.675 / 1.05 * 1000 - 3145.34 = 354.66万元；增值率 = 354.66 / 3145.34 * 100% = 11.28%；适用30%税率，土地增值税 = 354.66 * 30% = 106.40万元
个人所得税：所得额 = 3.675 / 1.05 * 1000 - （3145.34 + 106.40）= 248.26万元；应交个人所得税 = 248.26 * 20% = 49.65万元

因此，李先生在转让过程中应缴纳的各项税费合计为25 + 1.75 + 1.25 + 1.84 + 106.40 + 49.65 = 185.89万元。

值得注意的是，如果商业用房持有年限超过5年，可以享受一些税费优惠政策。例如，个人转让购买五年以上，并且是家庭唯一自有住房，可以免征个人所得税。此外，个人转让住房并在一年内重新购买住房，可以按购房价格占售房价格的比例享受个人所得税减免优惠。

总的来说，买卖商业用房的税费负担相对较重。以李先生的案例为例，其投资3290万元，盈利384.50万元，但需缴纳税费185.89万元，占利润的48.35%。因此，在进行商业用房交易时，合理规划税费至关重要，建议咨询专业税务顾问，以最大化收益并合法合规地减少税负。