民法典来了｜关于承租人优先购买权，你需要知道这些

2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第726条明确规定 ：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”这一规定首次在法律层面确立了承租人的优先购买权，为租赁关系的稳定提供了重要保障。

承租人优先购买权是指在出租人出售租赁房屋时，承租人在同等条件下享有优先于其他购买人的权利。 这里的“同等条件”主要指价格、付款期限和交易方式等。承租人要在接到出租人通知后的15日内明确表示购买意愿，否则视为放弃优先购买权。

然而， 承租人的优先购买权并非无限制。 民法典规定了两种例外情况：一是房屋按份共有人行使优先购买权时，承租人的优先购买权不能对抗；二是出租人将房屋出卖给近亲属时，承租人也不享有优先购买权。这种规定体现了法律在保护承租人权益的同时，也兼顾了其他相关方的合法权益。

在司法实践中，承租人优先购买权的适用仍存在一些难点。 例如，如何判断出租人是否有继续出租房屋的意愿，如何认定“同等条件”，以及承租人举证困难等问题。以上海市为例，一项研究显示，在以“优先承租权”“第七百三十四条第二款”为关键词检索到的9个一审判决中，仅有1例支持承租人的优先承租权请求，其余8例均被驳回。

承租人优先购买权制度的确立，对于保护承租人的权益、促进社会居住稳定具有重要意义。 它不仅为承租人提供了更多的选择权，也为租赁市场的健康发展提供了法律保障。未来，随着相关司法解释的完善和更多案例的积累，承租人优先购买权的适用将更加明确和规范，更好地发挥其应有的作用。