30多万元拍下120平方米“笋盘”？ 发现是“小产权房”后买家想退单

30多万元拍下120平方米的“笋盘”，本是一件令人欣喜的事，但对东莞的王先生夫妇来说，却变成了一场噩梦。他们发现，这套位于企石镇国兴大厦的房屋竟然是“小产权房”，无法取得合法产权，将来还可能面临产权纠纷。这个案例揭示了小产权房交易中存在的巨大风险。

小产权房，通常是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡镇政府或村委会颁发。这种房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，房管局也不会对购房合同给予备案。简而言之，小产权房实际上没有真正的产权。

根据《中华人民共和国拍卖法》第七条的规定，法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。小产权房显然属于此类，因此王先生夫妇主张作废拍卖并退还已支付款项的要求是符合相关法律规定的。然而，问题并没有这么简单。

小产权房的存在有其复杂的社会背景。在快速城市化的过程中，大量农民集体土地被征用，但征地补偿往往不足。一些农民为了增加收入，便在集体土地上建房出租或出售。这种做法虽然违反了相关法律规定，但在某种程度上缓解了城市住房紧张问题，也为一些低收入群体提供了相对廉价的住房选择。

然而，小产权房交易也带来了诸多问题。广东宝威律师事务所主任律师唐胜利指出，由于无法过户，购买小产权房的买家将面临集体土地问题和原土地所有人的潜在纠纷。更严重的是，由于交付过程简单，甚至可能直接交钥匙就算完成，这就为一房两卖、一房多卖埋下了隐患，还可能引发继承等其他一系列问题。

一个典型的案例可以说明问题的复杂性。2010年，廖醒玉、廖静梅将位于深圳市龙岗区的一栋房屋以200万元的价格转让给李华珍。但在2012年，廖醒玉、廖静梅却起诉要求确认《房屋转让协议》无效。一审和二审法院都支持了他们的诉求。然而，广东省人民检察院对此案进行了抗诉，最终广东省高级人民法院撤销了一、二审判决，并驳回了廖醒玉、廖静梅的起诉。

法院的理由是，小产权房的权属问题应由政府先行处理，法院直接判决可能违反《中华人民共和国土地管理法》等相关规定。此外，如果支持卖方的诉求，将有违诚实信用原则，可能引发更多类似诉讼，造成新的社会矛盾。

对于潜在的小产权房买家，专家建议要充分认识到其中的风险。虽然价格低廉，但未来可能面临无法过户、产权纠纷等问题。对于交易平台而言，也应该加强对拍卖标的的审核，避免将法律禁止交易的物品或财产权利作为拍卖标的。

小产权房问题的解决，需要政府、法律界和社会各界的共同努力。在严格执法的同时，也要考虑历史遗留问题和低收入群体的住房需求，寻求更加合理和人性化的解决方案。