天风固收：城中村改造货币化安置力度或不及棚改，对地产销售拉动有限

城中村改造与棚改虽同属城市更新范畴，但二者在实施范围、改造模式、补偿方式等方面存在显著差异。近期，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，标志着新一轮城中村改造拉开帷幕。

本轮城中村改造主要集中在超大特大城市，涉及7个超大城市和14个特大城市。与覆盖全国、重点在三四线城市的棚改相比，城中村改造的范围明显缩小。这一变化反映了当前房地产市场供求关系的深刻变化，以及政策重心从去库存转向优化存量资源、改善民生。

在改造模式上，城中村改造严格限制大拆大建，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多元化方式。相比之下，棚改主要采取拆除重建的模式。这种差异体现了“房住不炒”和“租购并举”的政策导向，旨在通过精细化改造提升城市品质，而非简单追求规模扩张。

补偿方式的转变是本轮城中村改造的另一大特点。预计货币化安置比例将低于上一轮棚改，更多采用“房票”形式，实物安置则与保障性住房建设相结合。这种安排既能满足居民住房需求，又能避免过度刺激房价上涨，体现了政策的审慎性。

资金来源方面，城中村改造鼓励和支持民间资本参与，多渠道筹措改造资金。这与棚改主要依赖政策性金融支持形成鲜明对比。市场化运作模式的引入，为城中村改造注入了新的活力，也为社会资本提供了参与城市更新的机会。

城中村改造对房地产市场和城市发展将产生深远影响。一方面，它有助于优化城市空间布局，提升城市功能品质，为居民创造更好的生活环境。另一方面，通过增加保障性住房供给，落实租售同权，有助于完善住房保障体系，缓解住房压力。

然而，城中村改造也面临诸多挑战。首先是资金筹措问题，在地方财政紧张、房企资金链紧张的背景下，如何吸引社会资本参与成为关键。其次是改造模式的选择，如何在保护历史文化遗产和推动现代化建设之间找到平衡点，需要精心设计。此外，城中村改造涉及复杂的利益协调，如何平衡各方诉求，确保改造顺利推进，也是需要解决的重要问题。

尽管存在挑战，城中村改造对于推动城市高质量发展、改善民生具有重要意义。它不仅是对城市存量资源的优化，更是对城市功能的完善和品质的提升。通过精细化、可持续的改造模式，城中村有望成为城市发展的新亮点，为居民创造更美好的生活环境。

新一轮城中村改造的启动，标志着我国城市更新进入新的阶段。它不仅是对过去棚改经验的总结和提升，更是适应新时代城市发展需求的创新之举。在推进过程中，需要政府、企业和社会各界的共同努力，通过创新机制、优化模式，实现城中村改造的可持续发展，为城市高质量发展注入新的动力。