建设工程中“居间合同”的效力，你了解吗？

发布时间：2024-09-19

在当前的建筑市场中，承包人经第三人居间介绍承揽建设工程的现象较为普遍。这种居间行为通常通过居间合同来规范双方的权利义务。那么，建设工程中的居间合同效力如何？各方利益又该如何平衡？

居间合同，又称中介合同，是指中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在建设工程领域，居间人通常通过资源获取工程信息，从事有偿居间业务，在完成报告信息或者促成业务成交后，按照约定向委托人收取固定费用或者根据合同标的额收取一定比例的费用。

然而，建设工程居间合同的效力并非一概而论。根据最高人民法院的裁判观点，如果居间合同符合以下条件，通常会被认定为有效：

首先，合同主体适格。对于居间人的身份、资质没有特别要求，自然人、法人均可成为居间人。但委托人必须符合《中华人民共和国建筑法》的规定，具有相关的工程施工资质。

其次，合同内容必须是双方真实意思表示，不存在欺诈、重大误解等情况。如果双方的居间合同并非真实意思表示，或者存在欺诈等情况，该合同可能无效或者可被撤销。

最后，合同不得违反法律、行政法规的强制性规定。例如，对于依法必须进行招投标的工程建设项目，居间合同不得约定保证中标或者保证双方签订工程承建合同，否则该合同会因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。

值得注意的是，如果居间合同存在以下情形，通常会被认定为无效：

居间人给没有建筑资质的单位及个人介绍承揽建设工程的；
居间合同内容违反了《招投标法》第五条的公开公平公正原则，约定保证承建、保证中标等内容的；
居间人介绍的项目必须招投标，工程合同双方未履行正式招投标手续，签订施工合同的；
居间人撮合投标方与招标人进行实质性谈判的；
居间人协助投标方围标、串通投标的。

一旦居间合同被认定为无效，根据《民法典》第一百五十七条的规定，行为人因该行为取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失；各方都有过错的，应当承担相应的责任。

在居间费用的支付问题上，也存在一些争议。如果双方约定的居间费用过高，是否可以调整？最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组在其主编的《中华人民共和国民法典合同编理解与适用[四]》一书中认为，在中介合同中，委托人不能依据《民法典》第151条，以显失公平为由请求人民法院或者仲裁机构变更中介费用。但是，如果符合情势变更的条件，委托人可以向人民法院或者仲裁机构请求变更中介费用。

例如，在（2014）民提字第74号胡光明与中国中铁航空港建设集团有限公司等居间合同纠纷案中，最高院认为，近年来我国建筑工程施工行业属于微利行业。双方当事人在居间合同中对居间报酬的过高约定，存在利益失衡的可能。本案一、二审法院行使自由裁量权，将当事人在居间合同中约定的居间报酬从工程总金额5%调整为1%的做法，既符合建筑施工行业系微利行业的基本情况，也与胡光明实际在居间活动中的付出相符，较好地平衡了双方当事人之间的利益。

对于建设工程居间合同，建议各方在签订合同时注意以下几点：

确保合同内容符合法律、行政法规的规定，特别是《招投标法》的相关要求。
明确约定居间人的具体义务和报酬标准，避免约定过高或过低。
对于必须进行招投标的项目，不得在居间合同中约定保证中标等内容。
保留好履行合同的相关证据，以便在发生争议时维护自身权益。

总的来说，建设工程居间合同的效力和费用问题需要根据具体情况进行分析。各方在签订和履行合同时，应当遵守法律、行政法规的规定，遵循公平、诚实信用的原则，以维护建筑市场的正常秩序。