《民法典》解读：215：合同效力和物权效力的区分（之二）

《民法典》第215条明确规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 这一规定确立了合同效力与物权效力相区分的原则，是我国物权法的一项重要制度创新。

区分原则的核心在于将合同的效力与物权变动的效力分开考量。 根据这一原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自合同成立时即生效，而物权的变动则以登记为生效要件。这意味着，即使未办理物权登记，合同本身仍然有效。这一制度设计体现了《民法典》在物权变动模式上采取的债权形式主义立场。

区分原则对不动产交易产生了深远影响。 首先，它保障了合同当事人的意思自治，即使在物权未能实际变动的情况下，合同双方仍可依据有效合同主张权利。其次，它强化了合同的约束力，有利于维护交易秩序和稳定预期。最后，它为解决不动产交易中的复杂问题提供了法律依据，如在“一房二卖”等情况下，未取得物权的买受人仍可依据有效合同要求出卖人承担违约责任。

区分原则在平衡合同自由与物权安全方面发挥了重要作用。 一方面，它尊重了当事人的合意，保护了合同自由；另一方面，它通过登记制度确保了物权变动的公示公信，维护了交易安全。这种平衡机制既促进了市场交易的活跃，又保障了物权的稳定，体现了《民法典》在物权制度设计上的智慧。

在实践中，区分原则的应用也呈现出一些特点。 例如，在借名买房的案例中，法院通常会首先确认借名买房合同的效力，然后根据具体情况判断是否支持借名人要求过户的请求。如果借名行为违反了限购、限贷等政策，损害了社会公共利益，法院可能会认定合同无效。但如果借名行为仅仅是出于规避某些内部规定或个人原因，且不违反法律法规的强制性规定，法院则倾向于认定合同有效。

区分原则的确立，标志着我国物权法在理论和实践上都达到了新的高度。它不仅完善了我国的物权制度，也为解决不动产交易中的复杂问题提供了有力的法律工具。随着《民法典》的深入实施，区分原则必将在保障交易安全、促进市场活力方面发挥更加重要的作用。