如何在稳定房地产市场的同时保护购房人？

房地产市场正面临前所未有的挑战。国家统计局数据显示，2024年4月，全国商品房销售面积和销售额同比分别下降22.8%和30.4%，各线城市商品房销售价格同比降幅均扩大。在这样的背景下，如何在稳定房地产市场的同时保护购房人权益，成为当前亟需解决的问题。

预售制曾是中国房地产市场超常规发展的催化剂。1994年引入内地后，通过预售，开发商获得了购房人的首付款和购房人付息的银行贷款，大幅降低了资金成本，扩大了资本杠杆，提高了开发新楼的速度。2022年，中国房地产开发投资完成额达13.29万亿元，是1999年的33倍，年复合增速15.7%。然而，随着房地产价格趋势和供求关系出现拐点，预售制的弊端日益凸显。

2022年，房地产开发资金来源中自筹资金占比仅为35%，定金及预付款占比33%、个人按揭贷款占比16%、国内贷款占比12%、其他到位资金占比4%。这意味着房地产企业在开发过程中65%以上的资金来自于购房人和商业银行。一旦房地产企业“自筹资金”不到位，无法按照合同期限和质量交付房屋，购房人和银行将面临巨大风险。

因此，逐步转向现房销售并优化预售款管理成为必然选择。中国香港预售比例在5成左右，美国新房销售中预售比例在70%-80%，新加坡商品公寓和组屋预售比例约在90%，但鲜有烂尾风波，归因于其完善的预付款监管和质量监管制度。相比之下，内地2022年期房在商品房销售面积中占比高达82.7%。

优化预售款管理的关键在于建立严格的监管机制。中国香港要求开发商全数支付地价且有能力支付所有建筑费（开发商自筹），预售资金（等同楼价5%的定金）通过信托专户管理直至确认交付后才交于开发商。美国期房销售制度则严格遵循双方合同执行，且在交付之前房屋预售款由第三方（多为住宅交易中的产权公司）监管。

除了优化预售款管理，限制银行对房贷的追索权也是保护购房人权益的重要措施。目前，国内的预售制度对消费者不利的方面还体现在银行对按揭贷款的追偿权。一旦发生被抵押的房屋发生烂尾、质量不合规、逾期交房或者购房人无力偿还贷款时，银行只能拍卖购房合同中的抵押房产，若拍卖收入不足清偿贷款，则银行承担坏账风险。

这种无追索权的房贷制度改革将会促使银行更加谨慎地审核被抵押物（预售房产）的烂尾及贬值风险，以及购房人的偿债能力。一方面降低房屋资产的抵押值，避免拍卖金额不足以偿债的坏账风险；另一方面避免购房人过度举债，控制其家庭负债风险。

近期，多部门推出了一系列“保交房”政策组合拳。5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，强调要深入贯彻落实4月30日中央政治局会议部署，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

中国人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年，可以展期4次。这项政策有利于通过市场化方式实现多重目标：加快存量商品房去库存，加快保障性住房供给，助力保交房和“白名单”机制。

此外，中国人民银行还下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。这些措施将进一步降低购房成本，刺激市场需求。

保护购房人权益是一项系统工程，需要多管齐下。除了优化预售款管理、限制银行追索权、推出“保交房”政策外，还应加强房地产市场监管，完善相关法律法规，建立健全风险预警机制。只有这样，才能在稳定房地产市场的同时，切实保护购房人权益，促进房地产市场长期健康发展。