民法典时代房屋承租人优先承租权的权利性质分析

民法典时代，房屋承租人优先承租权的性质认定成为法学界和司法实践中的热点问题。其中，“形成权说”因其独特的视角和潜在的保护效果，引起了广泛关注。

形成权说认为， 优先承租权是一种附条件的形成权。 这意味着，在法律规定的条件成就时，承租人单方作出的缔约意思表示即可在出租人和承租人之间成立租赁合同关系，无需出租人的承诺。这一观点在司法实践中得到了一定程度的认可。

例如，北京市石景山区人民法院在（2021）京0107民初15329号民事判决书中指出：“优先承租权作为一种附条件的形成权，是在保护弱势群体的理念之上对于承租人优先承租权利的强化。”福建省三明市中级人民法院在（2022）闽04民终109号民事判决书中也表达了类似观点：“优先承租权的立法初衷是为了更好保护承租人权利，防止因出租人随意变更租赁关系影响承租人的生活经营，对承租人权利的强化，但这一权利的性质并非强制缔约权，系为附条件形成权。”

形成权说的认定对承租人权益保护产生了显著影响。首先，它赋予了承租人更强的主动权。在同等条件下，承租人只需单方表示愿意续租，即可与出租人形成新的租赁合同关系，无需出租人的承诺。这有效地防止了出租人随意变更租赁关系，为承租人提供了更大的确定性和稳定性。

其次，形成权说为承租人提供了更有力的法律武器。在出租人未履行通知义务或存在其他不当行为时，承租人可以依据形成权说主张权利，要求确认双方之间已形成新的租赁合同关系。这为承租人提供了更直接、更有效的救济途径。

然而，形成权说也面临着一些挑战。有观点认为， 过度强化承租人的权利可能会损害出租人的利益，影响租赁市场的灵活性。 因此，在适用形成权说时，仍需平衡各方利益，确保租赁市场的健康发展。

相比之下，其他学说如请求权说和物权说在保护承租人权益方面存在不足。请求权说下，承租人仍需依赖出租人的同意，难以有效保护承租人权益；物权说虽然赋予了承租人更强的保护，但可能过度限制出租人的权利，影响租赁市场的活力。

总的来说，形成权说为优先承租权提供了一种既保护承租人权益，又兼顾市场灵活性的解决方案。在民法典时代，这一学说有望为承租人权益保护提供更有力的法律支持，促进租赁市场的健康发展。